אילו מיסים והיטלים יש בהפשרת קרקע חקלאית?

 

אין ספק כי בשורה בדמותה של 'הפשרה' של קרקע חקלאית הינה בשורה משמחת ביותר, בעבור בעל הקרקע והקרקע עצמה כאחד. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי 'הפשרה' של קרקע כזו או אחרת, וזאת בדיוק כמו במקרים של דירה ובית או כל נכס אחר אשר נמכרים או נקנים, טומנת בתוכה את האלמנט של שילומי מיסים והיטלים. במילים אחרות, יש לשלם מיסים והיטלים מסוימים גם בעבור קרקעות גולמיות אשר לא נעשה בהן עדיין שום שימוש. יחד עם זאת, ובעיקר כתוצאה מן העובדה שמרבית האנשים כלל לא יודעים שרכישה של קרקע חקלאית, ולאחר מכן יישום מטרות כאלה או אחרות בה, כרוכה בתשלומי מיסים והיטלים, מאמר זה נכתב – על מנת להסביר בדיוק את כל נושא המיסים וההיטלים אשר סובב את קרקע זו. קריאה נעימה!

מאת: דוד רפאל

כל מה שצריך לדעת על מיסים והיטלים בעת הפשרה של קרקע חקלאית.

עכשיו, עוד לפני שנסביר כיצד באים לידי ביטוי מיסים והיטלים בפועל בעת הפשרה של קרקע חקלאית, נסביר קודם כל את כלל התמורות אשר מתחוללות בה בעת שינוי הייעוד שלה. ראשית, כל קרקע חקלאית אשר 'מתחילה' בתהליך של הפשרה, חלק של לפחות 40 אחוז ממנו מופקע על ידי הרשות המקומית, וזאת בעבור שטחי ציבור, סלילת דרכים ועוד. מבחינת פיצוי על ההפקעה, הרשות המקומית לא חייבת בפיצוי במקרה של הפקעת עד 40 אחוז מן השטח. מבחינת היטל השבחה, בעל הקרקע צריך לשאת בתשלום של עד 50 אחוז מרווח המכירה של הקרקע. בנוסף, צריך לשלם מס שבח בשיעור אשר משתנה מקרקע לקרקע.

מהו היטל השבחה, כיצד נקבע הסכום שלו ועוד!

ובכן, כאשר אומרים היטל השבחה הכוונה הינה למס בגין השבחה של קרקע חקלאית או כל נכס אחר. היטל זה נגזר מכוח החוק לתכנון ובנייה על בעלים של קרקע או חוכר שלה. בפועל, גובה היטל ההשבחה הינו עד שיעור של 50% מסכום ההשבחה של הקרקע או הנכס עצמם. את היטל ההשבחה משלמים בתשלום אחד, ומיד עם מכירת המגרש.

מהו מס שבח, כיצד מחשבים אותו ועוד!דוד רפאל

כאשר אומרים מס שבח, הכוונה הינה למס אשר נגזר מעצם שמו. במילים אחרות, מדובר במס אשר נגזר כתוצאה מהשבחה של קרקע או נכס כלשהם. למען המחשה, נניח וקרקע כלשהי נקנתה בסכום של 200,000 ₪, והיה והבעלים שלה מכר אותה לאחר הפשרה בסכום של 1,000,000 ₪, אזי שהוא צריך לשלם מס שבח אשר נגזר מחלק יחסי אשר מגולם בסכום הרווח. מס זה הינו בגדר חובה, ולא ניתן לבצע הליך מכירה ללא ביצוע תשלום מס זה.

דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ

להגיב

כיצד להפחית את הסיכונים בהשקעה של קרקע חקלאית?

 

מבין כל סוגי ההשקעות (וקיימים לא מעט כאלה), ההשקעה אשר ידועה בשם רכישת קרקע חקלאית נחשב לאחת מן ההשקעות ה'בטוחות' יחסית. למען האמת, אין ספק כי מדובר בעובדה נכונה. יחד עם זאת, גם השקעה זו, טובה ככל שתהיה, כוללת בתוכה כמה וכמה סיכונים. סיכונים אלו אמנם לא 'יכולים' להביא לידי פשיטת רגל או אובדן נכסים, אבל יכולים לבוא לידי ביטוי באובדן של סכום כסף לא מבוטל אשר לרוב נע בין כמה עשרות אלפי שקלים לכמה מאות אלפים. לפיכך, במאמר המדובר אנחנו נספר ונסביר איך להפחית את הסיכונים בהשקעה של קרקע חקלאית. כל זאת על מנת שהשקעה זו תישא בסופו של תהליך פרי, כלומר, בית גדול ויפה באמצע הכפר…

דוד רפאל

מאת: דוד רפאל

התעניין אך ורק בקרקעות חקלאיות בתהליכי 'הפשרה'.

כמו כל תהליך השקעה מסוג אחר, תהליך ההשקעה אשר ידוע בשם רכישת קרקע חקלאית יצלח בסופו רק באמצעות נקיטת שורת פעולות נכונה בתחילתו. במילים אחרות, במקרה של החלטה על השקעה בקרקע חקלאית, יש להתעניין אך ורק ברכישה של קרקעות חקלאיות אשר מצויות בתהליכי 'הפשרה'. עכשיו בטח עולה השאלה למה הכוונה כאשר אומרים 'הפשרה'? ובכן, 'הפשרה' של קרקע חקלאית משמעה הינה שינוי הייעוד המקורי של הקרקע – מ'סטטוס' של קרקע חקלאית לעבר 'סטטוס' של קרקע עירונית אשר מיועדת לבנייה. בפועל, ניטרול סיכון זה טומן בתוכו הצלחה ורווח גדולים ביותר בעבור רוכשי הקרקעות עצמם.

נהל מגעי רכישת קרקע חקלאית רק מול גורמים לגיטימיים.

בפועל, כלל זה הינו תקף ורלוונטי בעבור כל תהליכי ההשקעות הקיימים ולא רק בעבור השקעה בקרקעות חקלאיות. במילים אחרות (ובמקרה של קרקעות חקלאיות), יש לנהל מגעים ותהליך השקעה בדמות רכישה של קרקע חקלאית כזו או אחרת אך ורק מול גורמים מוסמכים ולגיטימיים. עכשיו, כאשר אומרים גורמים מוסמכים הכוונה הינה ליזמי נדל"ן מהימנים, מקצועיים ומנוסים, חברות נדל"ן אשר מחזיקות בזכויות המכירה של קרקעות חקלאיות איכותיות ומבוקשות רבות ועוד. בנוסף, בעת ניהול מגעי הרכישה יש לבקש את תוכניות המתאר כפי שהן חלות באיזור הקרקע ולבדוק את תוקף תוכנית האב של כלל האיזור.

זהו, אתה מוכן להשקיע בקרקע חקלאית!

השקעה ברכישת קרקע חקלאית, בין אם בעבור מטרות מגורים ובין אם בעבור מטרות רווח, אינה השקעה רווחת ונפוצה. לפיכך, חשוב 'לעשות' אותה נכון ובאופן שמפחיתים למינימום את הסיכונים שבה. בפועל, יישום שורת הפעולות המומלצות והאמורות לעיל תאפשר לך לבצע השקעה בקרקע חקלאית 'עם' מינימום סיכון ומקסימום פוטנציאל השקעתי!

דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ

תגובה אחת

דוד רפאל

 
האתר בבניה
להגיב