בשנים האחרונות אנחנו עדים בארץ ליותר ויותר מגדלים אשר נבנים למטרות מגורים.
לא מדובר בסתם רבי קומות, אלא במתחמי מגורים כוללים אשר באים להעניק חווית מגורים שלמה עבור הדיירים. המגדלים היוקרתיים משלבים מתקנים כמו חדר כושר, בריכה ואפילו סאונה.
דוד רפאל העומד בראש קבוצת רפאל נדל"ן מוסיף, כי כיום אפשר גם לראות מגדלים אשר יש בהם עירוב שימושים, כאשר חלק מהקומות משמשות עבור משרדים וקומות אחרות משמשות למגורים.
כאשר אומרים הפשרת קרקע חקלאית ותמ"א 38, ניתן לחשוב כי בין השניים לא קיים שום קשר, ישיר או עקיף. יחד עם זאת, לאחר בירור ובדיקת המשמעות בפועל של כל אחד מן התהליכים והפרויקטים המדוברים, ניתן לגלות כי השניים נמצאים בדיוק תחת אותה הקטגוריה, קטגוריית הבנייה למטרות מגורים וצרכי מגורים כאלה או אחרים. לפיכך, במאמר המדובר אנחנו נסקור באופן יסודי ומקיף ביותר את שני תהליכי ופרויקטי הבנייה והמגורים המדוברים, וזאת באופן שכל אחד אשר לא ידע והבין את המשמעות האמיתית של כל אחד מהם (ביחד ולחוד), יידע ויבין הכול. לפיכך, כעת נתחיל עם התהליך והפרויקט אשר ידוע בשם הפשרת קרקע חקלאית.
מאת: דוד רפאל בעלים של רפאל נדל"ן
כל מה שצריך לדעת על הפשרת קרקע חקלאית!
ובכן, כאשר אומרים קרקע חקלאית, הכוונה הינה קודם כל לקרקע אשר מיועדת למטרות חקלאיות בלבד, כלומר, בעבור גידולי ירקות ופירות מסוגים שונים. בפועל, ייעוד זה של הקרקע 'נגזר' עליה כתוצאה מתוכניות המתאר של הקרקע כפי שהן נקבעו. בפועל, הקרקעות החקלאיות במדינת ישראל הפכו ל'סחורת' נדל"ן לוהטת ביותר עקב הגדילה המואצת בכמות האוכלוסייה ועקב הצטמצמותן של הקרקעות אשר מיועדות לבנייה בעבור צורכי מגורים. יחד עם זאת, אליה וקוץ בה, כל זאת כתוצאה מן העובדה כי לא ניתן לדעת ולחזות מראש מתי קרקעות חקלאיות יפסיקו לשמש אך ורק בעבור מטרות חקלאיות, ו'יופשרו' – וזאת באופן שהן יהיו מיועדות בעבור צורכי מגורים. במילים אחרות, כאשר אומרים הפשרת קרקע חקלאית, הכוונה הינה לתהליך מנהלי אשר משנה את הייעוד של הקרקע המדוברת מקרקע למטרות חקלאות לעבר קרקע למטרות מגורים.
כל מה שצריך לדעת על תמ"א 38!
כאשר אומרים תמ"א 38, לא רק מתכוונים לפרויקט מגורים מבוקש ופופולארי ביותר במחוזות בנייני ישראל במהלך השנים האחרונות, אלא גם לאחד מתוכניות הבנייה הייחודיות, החיוניות והמהפכניות ביותר אי פעם. במילים אחרות, כאשר אומרים תמ"א 38, הכוונה הינה לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (ומכן בעצם שמה בראשי תיבות). בפועל, תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר אשר מיועדת אך ורק בעבור מבנים אשר לא עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים בפני רעידות האדמה. למעשה, תוכנית זו אמורה לחזק את הבניין, לייצב אותו ובכך בעצם להעניק לו עמידות בפני רעש אדמה חזק. יתרון נוסף וגדול ביותר אשר טמון בפרויקט והליך בנייה זו הינו יתרון תוספות הבנייה, תוספות בנייה בדמותן של מרפסות, ממ"דים, שינוי מקצה לקצה של פני הבניין והסביבה שלו ועוד!
סיכום הקשר בין הפשרת קרקע חקלאית לתמ"א 38.
נסכם ונאמר כי שני תהליכי ופרויקטי הבנייה האמורים לעיל, הן של הפשרת קרקע חקלאית והן של תמ"א 38, הינם תהליכים ופרויקטים אשר המשמעות שלהן מבחינת תוצאה סופית הינה אחת: 'העמדת' מבנה למטרות מגורים, בין אם בדמותו של מבנה חדש לגמרי ובין אם בדמותו של מבנה חדש כמעט לגמרי אשר מאופיין בתשתית מבנה חזקה, יציבה ועמידה במלוא מובן המילה בפני רעידות אדמה, חזות חיצונית חדשה ומושקעת ועוד. זה כל 'סוד' הקשר מאחורי הפשרת קרקע חקלאית ותמ"א 38.
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ
אינספור משקיעים, הן בעבר והן בהווה, אומרים כי כל השקעה טובה מתחילה ומסתיימת בגורם אחד – בהימצאם של אנשי מקצוע מוסמכים, איכותיים ומהימנים אשר מתמחים בתחום ההשקעות על בוריו. במילים אחרות, כמו שלפני השקעה בתחום התשתיות יש להתייעץ עם אנשי מקצוע כמו קבלנים, מהנדסים, מנהלי עבודה ועוד, כך גם יש להתייעץ עם אנשי מקצוע ייעודיים לפני השקעה בקרקע חקלאית, בין אם בארץ ובין אם בעולם. מעבר לכך, מכיוון שאפיק ההשקעה בקרקעות חקלאיות נחשב לוירטואלי ועדיין בגדר הימור מסוים, חובה במלוא מובן המילה לשכור את שירותיהם הנאמנים של עורך דין אשר מתמחה בחוזי נדל"ן, חברת נדל"ן אשר מתמחה בתחום הקרקעות החקלאיות וגם עם בעל המקצוע אשר ידוע בשם שמאי מקרקעין!
מאת: דוד רפאל
מדוע יש להתייעץ עם עורך דין נדל"ני לפני השקעה בקרקע חקלאית?
במקביל לעובדה כי עורך דין מטפל היום בכל תהליך של השקעה, קנייה, מכירה ועוד ולו של 'אובייקטים' יומיומיים כמו מכונית, חנות ועוד, כך גם עורך דין אשר מתמחה בנדל"ן ובתחום של קרקעות חקלאיות חייב להיות 'שחקן' מרכזי וחלק בלתי נפרד מכל תהליך של רכישה והשקעה בקרקע חקלאית. עובדה זו נגזרת קודם כל מעצם מהותו של בעל המקצוע אשר ידוע בשם עורך דין, בעל מקצוע אשר מוסמך ומורשה לעסוק בתחום עריכת הדין ואשר מתמחה בתחומי משפט שונים, ביניהם נדל"ן. בפועל, מעורבותו של עורך דין חייבת להיות 'סופר' דומיננטית בעת השקעה בקרקע חקלאית שכן קיימים חוזי נדל"ן רבים שצריך לקרוא, לשנות ולתקן, לחתום על מסמכים, לנהל מגעים מול רשויות איזוריות, לייעץ ללקוחות שלו ועוד.
מדוע יש להתייעץ עם חברת נדל"ן לפני השקעה בקרקע חקלאית?
ובכן, כמו חובת מעורבותו של עורך דין בעת רכישה והשקעה בקרקע חקלאית, כך גם מעורבותה של חברת נדל"ן פעילה, מקצועית ומהימנה הינה בגדר חובה בעת רכישה והשקעה מן הסוג הזה. כל זאת כתוצאה מן העובדה כי חברת נדל"ן הינה הגורם והסמכות מספר 1 מבחינת כל מה שנוגע להכרת התחום על בוריו, הנעת הליכים והשקעות, יצירת קשר מול גורמים רלוונטיים ועוד. בנוסף, חברת נדל"ן אשר מתמחה בתחום של קרקעות חקלאיות יודעת רבות על מה שקורה מאחורי הקלעים ואילו קרקעות חקלאיות נחשבות להשקעה טובה ואפקטיבית ומדוע.
מדוע יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין לפני השקעה בקרקע חקלאית?
ראשית, כאשר אומרים שמאי מקרקעין הכוונה הינה לבעל מקצוע ייעודי אשר מתמחה בהערכת שווי של קרקעות, הן מבחינת שווי המכירה שלהן והן מבחינת השווי שלהן מבחינת השקעה. במילים אחרות, שמאי המקרקעין מעניק הערכות מקצועיות בנוגע לשווי קרקע כזו או אחרת, הן בהווה והן בעתיד. לפיכך, מעורבותו של שמאי מקרקעין חייבת גם היא להיות חלק בלתי נפרד ממסגרת של כל תהליך השקעה בקרקע חקלאית. לסיכום, שילוב ומעורבות מקצועית של שלושת הגורמים המקצועיים, המוסמכים והאמורים לעיל יכולים להניב השקעה איכותית ומוצלחת ביותר בדמותה של קרקע חקלאית 'מופשרת' ומבוקשת!
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ
בפועל, מבחינת כל מה שנוגע ל'גל הגדול' של רכישת קרקעיות חקלאיות, אין ספק כי מדובר בשאלה ה'בוערת' ביותר בעבור אינספור אנשים, פרטיים ומשקיעים כאחד. יחד עם זאת, מבחינת כל מה שנוגע לאפקטיביות השקעה ברמה כזו או אחרת של קרקע חקלאית, כלל לא מדובר במדע מדויק, ולפיכך לא ניתן לנבא ולחזות באופן בהיר וברור מתי הקרקע החקלאית 'תופשר' ותהיה מוגדרת ומיועדת לבנייה בעבור מגורים. יחד עם זאת, באמצעות בדיקה ומעקב אחר כמה משתנים ופרמטרים, ניתן להצביע על קרקע חקלאית כזו או אחרת כעל אפקטיבית להשקעה. במאמר זה נסביר איך וכיצד.
מאת: דוד רפאל
ראשית, מהי קודם כל קרקע חקלאית אפקטיבית להשקעה?
על מנת לענות על השאלה האמורה לעיל, צריך 'לחזור' קודם כל אחורה, לעבר ההגדרה והמשמעות של קרקע חקלאית, ורק אז יהיה ניתן לדעת ולהבין טוב יותר מתי קרקע חקלאית הינה אפקטיבית ומצדיקת השקעה. ובכן, כאשר אומרים קרקע חקלאית, הכוונה הינה לקרקע לכל צורך ועניין, אבל קרקע אשר תחדל מלהיות רלוונטית אך ורק בעבור גידולים חקלאיים ותתחיל להיות רלוונטית למבנה מגורים רק לאחר שהסטטוס שלה ישונה, כלומר, לאחר שהיא 'תופשר'. לצורך העניין, קטגוריית הקרקעות החקלאיות הכילה, מכילה ותכילה בתוכה מגוון עצום של קרקעות. על חלק גדול מקרקעות אלו כבר 'עומדים' בתים, בחלק מהן מתרחשים תהליכי בנייה וחלק מהן עדיין עומדות שוממות. בפועל, מה שמאיץ התפתחות של קרקע חקלאית ומניב רווח 'על' השקעה הינם התרחשותם של תהליכים בירוקרטיים מסוימים ביותר…
קרקע חקלאית אפקטיבית להשקעה הינה קרקע מן הסוג הבא –
ובכן, להלן התשובה לשאלה הכל כך 'בוערת' בגזרת הרכישות בעבור השקעה של קרקעות חקלאיות: בפועל, קרקעות חקלאיות אשר כבר 'מצויות' בתהליך הפשרה או נמצאות בדרך הישירה לשם, הינן הקרקעות החקלאיות האפקטיביות ביותר להשקעה – בטח כאשר קיימות אינספור קרקעות חקלאיות אשר 'עומדות' על תילן במשך שנים ללא שום שינוי והתפתחות מבחינת שינוי ייעוד ובנייה. לצורך העניין, ניתן לאמוד ולהעריך 'הפשרה' ושינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות באמצעות בדיקה של תוכניות המתאר של הקרקע, תוכניות האב של האיזור, בדיקת מצבה הנוכחי של תוכניתהתמ"א המחוזית ועוד. דליית פרטים אודות הקרקע מתוכניות אלו יכול לקבוע אפקטיביות של השקעה מבחינת קרקע חקלאית כזו או אחרת!
רכישת קרקע חקלאית להשקעה – בליווי גורמים מוסמכים בלבד!
בנוסף, ניתן לקבוע באופן כמעט מוחץ כי רכישת קרקע חקלאית בעבור השקעה אפקטיבית אסור לבצע לבד ובאופן עצמאי, אלא אך ורק בליווי גורמי נדל"ן ומשפט מוסמכים. הרי מי יודע לקרוא ולפענח מסמכים כמו תוכניות מתאר, תוכניות אב, תוכנית תמ"א מחוזית ועוד. לסיכום, יישום כל הפעולות האמורות לעיל, יניב השקעה אפקטיבית ביותר מבחינת רכישה של קרקע חקלאית.
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ
בניגוד לאפיקי השקעות רבים, אפיקים אשר בהם התנאים להצלחה ברמה כזו או אחרת מבחינת השקעה הינם ברורים וידועים מראש – מבחינת כל מה שנוגע לתנאים להפשרת קרקע חקלאית, רוב התנאים הם אמנם ידועים, אבל בפועל הם מאוד מאוד מופשטים ווירטואליים. במילים אחרות, על אף שמומחי נדל"ן וקרקעות חקלאיות יודעים לספר בדיוק ובפרטי פרטים אודות תהליכי הפשרה של קרקעות כאלה או אחרות, אף מהם לא יודע בדיוק מה יילד יום מבחינת הפשרה של קרקע נתונה. לפיכך, במאמר המדובר ננסה 'לצייר' תמונה כוללת, שלמה ומובנת אודות הפשרה של קרקע חקלאית ואודות התנאים אשר בכלל מאפשרים אותה.
מאת: דוד רפאל
תחילת תהליך הפשרה של קרקע הינו תנאי ראשון ומוחלט!
בפועל, קיימים לא מעט תנאים להפשרת קרקע חקלאית. בין כל אותם תנאים ניתן למצוא הפשרה יזומה והדרגתית של קרקעות, רצון לשמירה על שטחים ירוקים במדינה, עלייה בצמיחה וגדילת האוכלוסייה המקומית, רצון להקמת יישובים חדשים ועוד. יחד עם זאת, התנאי של הפשרה יזומה והדרגתית של קרקעות הינה תנאי ראשון, ולכן נתמקד קודם כל בו. ובכן, כאשר אומרים הפשרה יזומה והדרגתית של קרקעות, הכוונה הינה לשינוי ייעוד של קרקע על ידי הרשות המקומית שממנה הקרקע מהווה חלק בלתי נפרד. במילים אחרות, קרקע מופשרת משנה 'סטטוס' מקרקע חקלאית לעבר קרקע למגורים.
רצון לשמירה על שטחים ירוקים הינו תנאי שני!
מיותר לציין את החשיבות הגדולה אשר טמונה בהימצאם של שטחים ירוקים ואקולוגים בשטחי המדינה. לפיכך, אין זה מובן מאליו כי מדינת ישראל והמשרד לאיכות הסביבה 'נלחמים' מול אינספור יזמים אשר מנסים 'להפשיר' בכוח שטחים ירוקים, ובכך בעצם לפגוע במרקם האקולוגי של המדינה. במילים אחרות, המדינה והמשרד לאיכות הסביבה יפגעו בשטחים ירוקים ויפשירו בהם קרקעות חקלאיות רק בעת צורך קריטי ודחוף. לרוב, שטחים אלו יהיו בפריפריה, היכן שהמדינה מעוניינת לעודד התיישבות ומגורים קבועים.
עלייה בצמיחה וגדילת האוכלוסייה המקומית הינה תנאי שלישי!
אחת מן התופעות האנושיות הבולטות ביותר במהלך השנים האחרונות, הן בארץ והן בעולם, הינה התופעה של העלייה בכמות האוכלוסייה, הן המקומית והן העולמית. כראייה, אינספור מחקרים מוכיחים באופן חד משמעי כי האוכלוסייה במדינת ישראל הולכת לגדול באחוז דו – ספרתי, וזאת באופן שבעוד לא הרבה שנים מהיום, אוכלוסיית המדינה תהיה גדולה בהרבה. לפיכך, ובעיקר מפאת העובדה שהיצע הדירות והבתים קטן בהרבה מן הביקוש לדיור, תתחיל הפשרה מאסיבית של קרקעות חקלאיות בעבור בנייה, התיישבות ומגורים!
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ
במהלך השנים האחרונות ניתן לשמוע יותר ויותר אנשים פרטיים (ולאו דווקא יזמי בנייה או נדל"ן) שואלים את השאלה האמורה. בפועל, שאלה זו נגזרת כתוצאה מן העובדה כי ה'טרנד' של רכישת קרקעות חקלאיות הינו טרנד עכשווי ולוהט ביותר, אבל עדיין טרנד שבמידה כזו או אחרת עוד לא הצדיק את ה'התרגשות' סביבו. במילים אחרות, השקעה בדמותה של קרקע חקלאית מאופיינת בערפל לא ברור אשר מסתיר כמה וכמה סיכונים. בפועל, סיכונים אלו לא קיצוניים או הרי גורל, אבל עדיין מוגדרים כסיכונים במקרה של השקעה.
מאת: דוד רפאל
ראשית, קרקע חקלאית כוללת סיכון מעצם הגדרתה.
מבחינת סיכונים, השקעה בקרקע חקלאית כוללת בתוכה כמה וכמה סיכונים. בפועל, עוד לפני שנפרט ונסביר אודות כל אחד ואחד מהם, נפרט ונסביר אודות הסיכון הראשון וה'גדול' ביותר אשר נעוץ בהשקעה בקרקע מסוג זה. בפועל, סיכון זה 'נגזר' באופן ישיר מעצם ההגדרה של הקרקע אשר ידועה בשם קרקע חקלאית. במילים אחרות, כאשר אומרים קרקע חקלאית, כלל לא מתכוונים לקרקע אשר ניתנת לבנייה ומגורים באופן זמין ומיידי, אלא לקרקע חקלאית לכל צורך ועניין. השימושים העיקריים אשר ניתן לעשות במסגרת קרקע זו הינם חקלאיים, כלומר, גידול של ירקות ופירות מסוגים שונים ומגוונים. בנוסף, אך ורק לאחר 'הפשרה' חוקית של קרקע חקלאית, קרקע זו הופכת למיועדת למגורים. בפועל, תאריך ה'הפשרה' של הקרקע כלל לא ידוע, ומכאן נגזר הסיכון המדובר.
שנית, 'מאחורי' קרקעות חקלאיות רבות ניצבים נוכלים…
בניגוד לקרקעות אשר בהן כבר מתרחשים תהליכי בנייה מוחשיים ונראים לעין, צפייה בקרקע חקלאית שוממת כזו או אחרת כלל לא יכולה לנבא ולהבטיח במלוא מאת האחוזים כי מספר שנים לאחר קניית הקרקע, תהליך בנייה כזה או אחר יתחיל ויסתיים כאשר בסופו הוא יהיה אחראי על פרויקט בנייה אשר מהווה את בית חלומותיו של בעל הקרקע. במילים אחרות, מדינת ישראל מכילה בתוכה אינספור קרקעות חקלאיות אשר כלל לא מתוכננות להפשרה בעשרות השנים הקרובות. לעומת זאת, בשטח פועלים במרץ אינספור נוכלים אשר מציגים את עצמם כיזמים אשר מחזיקים בזכויות המכירה של קרקע כזו או אחרת. בפועל, קיימים אינספור דוגמאות של אנשים אשר נפלו קורבן לעוקץ ובדרך את מיטב כספם.
צמצום סיכונים בהשקעה חקלאית – הכיצד?
חרף הסיכונים הלא קטנים אשר טמונים ברכישה של קרקע חקלאית, באמצעות נקיטת שורת פעולות נכונה, ניתן לצמצם אותם למינימום. כל מה שצריך לעשות זה להתעניין אך ורק בקרקעות אשר נמצאות בתהליך של הפשרה (וזאת גם אם מחירן גבוה יותר), ולנהל מגעי קנייה אך ורק עם יזמים מוכרים אשר פועלים בשיתוף פעולה עם משרדי עורכי דין, גופים פיננסיים מלווים ועוד. ווידוא שני האלמנטים האמורים בעת השקעה של קרקע חקלאית יצמצמם את דרגת הסיכונים עד לאפס…
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ
לצד ביקוש אדיר לדירות, בתים ומבנים מכל הסוגים בכל הערים בארץ, במהלך השנים האחרונות לא ניתן שלא להיתקל במגמה של ביקוש הולך ועולה לקרקעות חקלאיות. בפועל, ביקוש זה הינו גדול ומאסיבי, וזאת באופן שמשרדי תיווך ויזמי נדל"ן רבים מציעים למכירה אינספור קרקעות חקלאיות במיקומים אטרקטיביים ביותר בארץ. באופן בלתי נמנע, אנשים רבים 'נענים' לטרנד הנדל"ן המדובר כתוצאה משני טעמים: הראשון הינו הרצון 'להבטיח' בנייה של בית איכותי, גדול ומרווח על פני קרקע גדולה במחיר סביר ונגיש, השני הינו הרצון להשקיע באפיק אשר יכול להניב תוך כמה שנים תשואה כספית יפה וגדולה מאוד.
מאת: דוד רפאל
האוכלוסייה רק גודלת ושטח המדינה רק מצטמצם…
כלל לא ניתן להתעלם מן העובדה כי אוכלוסיית מדינת ישראל הינה אוכלוסייה אשר רק הולכת וגודלת. עובדה זו נתמכת על ידי אינספור מחקרים סטטיסטיים אשר מראים כי בעוד 5 – 20 שנה מהיום, גודל האוכלוסייה 'יתפח' בעוד כמה עשרות אחוזים יותר ממה שהיום. לעומת זאת, שטחה של מדינת ישראל הקטנה כלל לא הולך לגדול – ואילו במקרה הזה, בדיוק להיפך. במילים אחרות, גודלה של מדינת ישראל וההיצע הקיים לקרקעות אשר מיועדות למגורים בה כלל לא יוכלו לספק את צרכי המגורים של האוכלוסייה הגדולה ההמונית. לפיכך, מדינת ישראל 'מעמידה' כעת למכירה קרקעות חקלאיות רבות אשר מיועדות להפשרה. בעוד לא שנים רבות מהיום, קרקעות אלו יופשרו ויהיו מיועדות לבנייה ומגורים.
השקעה בקרקע חקלאית 'מבטיחה' מגורים אטרקטיביים!
מן ההיבט של איכות ורמת מגורים, השקעה בקרקע חקלאית נחשבת לאיכותית ומשתלמת ביותר – ואיך לא. מספיק להביט ברשימת הערים בארץ אשר מציעות למכירה קרקעות חקלאיות אשר מיועדות להפשרה למגורים תוך מספר שנים. בין כל אותם ערים ניתן למצוא את העיר תל אביב, יבנה, חדרה, מושבים רבים בכל ערי השרון ועוד. בנוסף, קשת המחירים של כל אותן קרקעות נעה בין מחירים של 100,000 ₪ ועד חצי מיליון ₪ (המחיר נע כמובן מגודל השטח והמיקום הפיזי שלו בארץ). כמובן שבמונחים של מחירי הדירות בארץ היום, מדובר במחיר של 'סוף עונה'. לפיכך, כעת זה הזמן להשקיע ברכישה של קרקע חקלאית.
השקע עוד היום ברכישה של קרקע חקלאית!
נסכם את כל מה שנאמר לעיל בכך שתקופה זו הינה התקופה המתאימה והנכונה ביותר בעבור רכישה של קרקעות חקלאיות, בעיקר כתוצאה מן העובדה כי הביקוש עבורן רק הולך וגדל – ואילו ההיצע שלהן רק יילך ויקטן עם הזמן.
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ
אין ספק כי השקעה באמצעות רכישה של קרקע חקלאית יכולה לבוא לידי ביטוי אך ורק בדמותה של קרקע חקלאית מופשרת, כזו אשר נמצאת בהליכים מואצים של תכנון, בנייה ודיור. יחד עם זאת, תהליך ההפשרה של רוב הקרקעות החקלאיות כלל לא ידוע (גם של אלו אשר ממוקמות באיזורים מרכזיים ומבוקשים מאוד בארץ), מה שמצביע על כך כי גם רכישה של קרקע בעלת פוטנציאל הפשרה גדול יכולה 'למצוא' את עצמה במשך שנים רבות בודדת ויתומה. לפיכך, אין זה פלא כי הרבה אנשים אשר מעוניינים להשקיע ברכישה של קרקע חקלאית כזו או אחרת, שואלים את עצמם את השאלה הבאה: איפה לא כדאי להשקיע בקרקע חקלאית. ובכן, במאמר המדובר ננסה לענות על השאלה, ואפילו גם לנסות לעזור ולכוון מבחינת כל מה שנוגע לבחירה ורכישה של קרקע חקלאית להשקעה.
מאת: דוד רפאל
להלן מפת הקרקעות החקלאיות האטרקטיביות והמבוקשות ביותר!
מדינת ישראל, לכל אורכה ורוחבה, מכילה בתוכה אינספור קרקעות חקלאיות, חלקן באיזורים מבוקשים יותר וחלקן באיזורים מבוקשים פחות. במילים אחרות, אין ספק כי קרקע חקלאית אשר ממוקמת באיזור בנימינה או זכרון יעקב הינה קרקע הרבה יותר איכותית ומבוקשת מבחינה נדל"נית לעומת קרקעות אשר ממוקמות באיזורקרית שמונה או דימונה. יחד עם זאת, אין זה אומר כי דווקא הקרקעות אשר משיקות למרכז הארץ יהיו אלו אשר 'יופשרו' קודם לכן. בפועל, קרקעות חקלאיות מופשרות כתוצאה מגורמים סביבתיים ואוכלוסיתיים כאלה או אחרים במסגרת המאקרו ולאו דווקא במסגרת המיקרו.
בפועל, רוב הקרקעות החקלאיות כדאיות להשקעה!
בהמשך למה שנאמר לעיל, אודות העובדה כי ייתכן וקרקעות באיזורים מרוחקים ונידחים באופן יחסי יופשרו הרבה יותר מהר לעומת קרקעות במרכז הארץ, אזי שאין ספק כי מדובר בעובדה נכונה. יחד עם זאת, ערך הקרקעות הראשונות הינו נמוך באופן משמעותי לעומת של השניות. לעומת זאת, לרוב, יש להמתין במשך הרבה מאוד זמן בעבור הפשרה של קרקעות חקלאיות במרכז, וזאת באופן שניתן לשאת את פרי ההשקעה רק לאחר שנים רבות. אז מהי המסקנה?
כדאיות השקעה בקרקע חקלאית נגזרת קודם כל מן המטרה.
נסכם ונאמר, כי אם מטרת ההשקעה בקרקע חקלאית באיזור הצפון הרחוק של מדינת ישראל הינה למטרת מגורים, הרי שמדובר בהשקעה חכמה וקצרת טווח מבחינת ההתממשות שלה. יחד עם זאת, אם מטרת ההשקעה בקרקע חקלאית באיזור המרכז הינה למטרת מגורים, הרי שסימן שאלה גדול מרחף על תאריך הפשרת הקרקע, מה שהופך אותה לחסרת כדאיות בעליל – וכך גם להיפך (ומבחינת שתי הקרקעות ומבחינת השקעה בהן למטרות רווח)!
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ
"במחוז המרכז לבדו תכנן המינהל שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים בשטח של 2,980 דונם" כך הוסיף עו"ד יעקב קוינט, היועץ המשפטי של המינהל. עוד הוסיף, "התוכניות שקיבלו תוקף או שהינן לקראת קבלת תוקף כוללות כ-9,200 יחידות דיור. התוכניות כפופות בחלקן לפדיון זכויות חקלאיות ו/או לשחרור חסמי שיווק
עוד הדגיש עו"ד קוינט כי קרקע ששינתה את ייעודה צריכה לחזור למנהל. חקלאים שלא נענים "ומעכבים את שחרור הקרקע, יש לכך מחיר. זה לא רק נזק כלכלי, אלא גם נזק למשק הלאומי. אם מישהו יושב על פרדס ביבנה עם פוטנציאל ל- 1,000 יחידות דיור, ואני צריך להתנהל איתו בבתי המשפט 5-10 שנים, יש לזה מחיר" כך אמר קוינט.בפועל, ניתן לענות על השאלה האמורה באמצעות תשובה פשוטה ביותר, תשובה שהולכת ככה: יש להשקיע אך ורק בקרקע חקלאית אשר נמצאת באיזור מרכזי בארץ, היכן שקיימות כבר אינספור תשתיות ושירותים מכל הסוגים, היכן שאנשים כבר חיים ועוד. יחד עם זאת, כתוצאה מן העובדה שרוב הקרקעות החקלאיות בארץ (ובעיקר המבוקשות ביותר) כלל עדיין לא 'מופשרות' (כלומר, עוד לא החלו בתהליך אשר מייעד אותן למגורים), גם הקרקע המרכזית ביותר מבחינת מיקום והאטרקטיבית ביותר מבחינת מחיר, לא תהיה רלוונטית ומשתלמת להשקעה. אם ככה, עכשיו עולה באופן מיידי השאלה הבאה: אז אם ככה, איפה כן כדאי להשקיע בקרקע חקלאית? ובכן, להלן התשובה…
מאת: דוד רפאל
קרקע חקלאית אידיאלית להשקעה הינה קרקע מן הסוג הבא –
בהמשך למה שנאמר לעיל, נמשיך ונאמר כי קרקע חקלאית אשר כדאי להשקיע בה הינה קרקע אשר כבר מצויה בתהליכי 'הפשרה'. במילים אחרות, יש להשקיע אך ורק בקרקע אשר מאבדת במהירות את הציביון שלה בתור קרקע חקלאית, וקרקע אשר במהירות 'לובשת' ציביון חדש של קרקע אשר מיועדת למגורים. בנוסף, קרקע אשר מצויה בהליכים כאלו ואשר ממוקמת רחוק יחסית מאיזור מרכזי בארץ עדיפה פי כמה וכמה על פני קרקעות אשר ממוקמות במרכז הארץ, אבל רחוקות שנות אור מלקבל מעמד של קרקע 'מופשרת' וראויה למגורים. לפיכך, אלמנט 'ההפשרה' הינו משחק תפקיד מרכזי בבחירה של קרקע להשקעה, ויש 'לקחת בחשבון' את שני המשתנים האמורים.
כיצד ניתן לדעת אם קרקע החלה בתהליך של הפשרה?
במשך שנים על גבי שנים, אינספור אנשים רכשו קרקעות חקלאיות במיקומים אטרקטיביים ונחשבים רבים – כל זאת בתקווה שיום אחד הקרקעות יופשרו ויהיו מיועדות למגורים. בפועל, חלק מסוים מכל אותן קרקעות אכן הופשר, אבל חלק גדול מהם כלל לא. יחד עם זאת, בעבר, אנשים אשר השקיעו בקרקעות חקלאיות כלל לא יכלו לבדוק או לדעת באופן חלקי אם קרקע כזו או אחרת הינה מתועדת או נמצאת ממש לפני תהליך של הפשרה. מה שכלל לא ניתן להגיד היום על המצב בשוק הקרקעות החקלאיות. למען המחשה, היום, באמצעות בדיקה פשוטה של תוכניות מתאר הקרקע ותוכניות האב של האיזור ניתן לדעת מהן תוכניות הבנייה אשר מיועדות לאיזור, אילו איזורים של קרקעות יופשרו בו ועוד.
לסיכום, יש לבחור קרקע חקלאית מופשרת ולא קרקע פוטנציאלית!
נסכם ונאמר, כי על מנת שקרקע חקלאית אכן תתברר כנכונה, יש להשקיע בקרקע אשר ההשקעה בה אכן תישא בית עליה, ולא להיפך, כלומר, קרקע שוממת וחסרת תועלת… רק השקעה בקרקע כזו הינה אפקטיבית ולא להיפך.
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן.
כתובת: רחוב מנחם בגין 7 רמת גן , מתחם הבורסה.
טל:03-3094404 8058*
אתר הבית: refaelnadlan.co.il 